冷库主要用作对食品、乳制品、肉类、水产、禽类、果蔬、冷饮、花卉、绿植、茶叶、药品、化工原料、电子仪表仪器等物品的恒温贮藏。与普通仓库相比，冷库的建设成本以及经营成本较高，因此长期以来我国冷库行业发展较为缓慢。
受益于消费观念的升级以及电商市场的快速发展，我国物流行业迅速扩张，对冷链的需求大幅增长，冷库建设进入快车道。冷库的建设及运营成本比较高，但修建完成后使用时间较长，因此企业的盈利周期长，且现阶段我国市场对资质高、服务好的冷库需求不断增长。
根据新思界产业研究中心发布的《2018-2022年中国冷库行业发展前途及投资风险规避建议报告》显示，在市场需求的刺激下，我国冷库行业不断扩张，冷库容量从2008年的850万吨增长至2017年的3610万吨，呈现飞速增长的发展态势。
冷库由于其应用场景的特殊性，其建造的结构及形式、保温体系、储存的货品类型等方面与普通仓库差异较大。我国冷库市场中，低温库占比为71.8%，中温库占比为12.7%，高温库占比为10.5%，速冻库占比为0.5%，由此可见，我国冷库供应结构不平衡。从冷库的建筑结构来看，土建型冷库占比为70.3%，钢结构型冷库占比为21.6%，混合型冷库占比为8.1%，因土建型冷库具有坚固、常规使用的寿命长、能耗低等特点，是冷库建筑的主流形式，但混合型冷库可以在某些特定的程度上避免前两种建筑结构的缺点，占比提升相对较快。
我国冷库供应地域分布中，华东、华中、华南、华北四大地区的冷库合计份额占比超过86%，其中华东地区占比为46%，而西部、北部地区冷库分布较少。在市场需求方面，福建、浙江、贵州以及河南等地冷库需求较为旺盛，但冷库容量不够；而湖北、湖南、山东等地冷库供应过剩。我国冷库地域分布不均，较多地区出现供需不平衡的发展状态。
在发达国家市场中，冷链流通率较高，冷链体系健全，冷库企业利润率较高。而我国市场中，冷链物流集中度低，企业规模普遍较小，服务内容单一，增值服务较少，难以形成规模效应，利润率普遍较低。我国冷库行业的运营模式主要体现为重建设、重数量，轻运营、轻管理的状态，不利于行业健康发展。
新思界行业分析的人说，现阶段，我国冷库总量位居全球第三，冷库容量接近美国水平，但人均拥有冷库量仍偏低，仅为美国的五分之一，未来仍有较大提升空间。随着我们国家居民消费观念的逐渐提升，对产品的质量的要求一直增长，冷库租用客户对冷库运营的资质、温度保持、增值服务等要求逐步的提升。但我国冷库行业较多公司发展依靠盲目扩张，区域需求调研不足，功能定位不明确，运营管理观念较为落后，后期经营将面临严峻的挑战。
